在债权收购的尽职调查中，如何评估抵押物的价值？

一、不动产抵押物（如房产、土地）

1. 市场比较法

• 收集可比交易案例：从房产中介机构、土地交易中心、房地产信息网站等渠道获取与抵押物类似的不动产在近期（通常为半年到一年）的成交价格、交易时间、交易条件等信息。

• 因素调整：分析可比案例与抵押物的差异，对价格进行调整。例如，如果抵押物的房龄比可比案例长 5 年，而根据市场经验，房龄每长 1 年价值下降 2%，则需要对价格进行相应的下调。调整因素还包括地段差异（如周边配套设施、交通便利性）、装修程度等。

• 计算价值：经过综合调整后，得出抵押物的市场比较价值。

• 原理：通过寻找近期市场上类似不动产的交易案例来评估目标抵押物的价值。类似不动产应在地理位置、用途、面积、建筑结构、房龄等方面相近。

• 操作步骤：

2. 收益法

• 确定净收益：估算抵押物在未来出租或经营情况下的潜在年收入，扣除运营费用（如物业费、维修费用、税金等），得到年净收益。例如，一处商业房产年租金收入为 100 万元，运营费用为 30 万元，则年净收益为 70 万元。

• 选择折现率：折现率应考虑市场利率、不动产风险、通货膨胀率等因素。一般通过参考同类不动产投资的回报率、银行贷款利率等确定。假设确定的折现率为 8%。

• 计算价值：假设该不动产未来收益期为 20 年，根据收益法公式（其中为不动产价值，为年净收益，为折现率，为收益年期），将数据代入可得该商业房产价值约为 732.67 万元。

• 原理：对于用于出租或有潜在收益的不动产，根据其未来预期收益来评估价值。它基于资金的时间价值原理，将未来各期的净收益折现到评估时点。

• 操作步骤：

3. 成本法

• 计算重置成本：估算在当前市场条件下，重新建造或购置相同用途、相同规模和相同质量的不动产所需的全部费用，包括土地成本、建筑成本、税费、利息等。

• 确定折旧：考虑物理折旧（如建筑物的自然损耗）、功能折旧（如建筑物的设计过时）和经济折旧（如周边环境变化导致的价值下降），计算总折旧率。

• 评估价值：用重置成本减去折旧后的金额作为抵押物的价值。例如，一处房产重置成本为 1000 万元，总折旧率为 30%，则其价值为 700 万元。

• 原理：以重新构建与抵押物相同或类似的不动产所需的成本为基础，考虑折旧等因素来评估其价值。

• 操作步骤：

二、动产抵押物（如机器设备、车辆、存货）

1. 市场法

• 收集市场价格信息：从二手设备交易市场、车辆交易平台、行业协会等渠道获取可比动产的交易价格。

• 调整差异：考虑动产的使用年限、使用状况、品牌型号差异、市场供需关系等因素对价格进行调整。例如，对于一台机器设备，可比设备交易价格为 50 万元，但目标抵押物设备的使用年限比可比设备长 2 年，且根据市场经验，设备每多使用 1 年价值下降 10%，则需要对价格进行相应下调。

• 确定价值：经过调整后得到动产抵押物的价值。

• 原理：类似于不动产的市场比较法，通过寻找市场上相同或类似动产的交易价格来评估抵押物价值。

• 操作步骤：

2. 重置成本法

• 确定重置成本：对于机器设备，包括设备购置价、运输费、安装调试费等；对于车辆，包括车辆购置价、购置税等。

• 计算折旧：根据动产的使用年限、使用强度、技术更新等因素确定折旧率。例如，一辆汽车购置价为 20 万元，使用年限为 5 年，已使用 2 年，根据车辆折旧标准，折旧率为 40%，则其价值为 12 万元。

• 评估价值：用重置成本乘以（1 - 折旧率）得到抵押物价值。

• 原理：计算重新购置相同或类似动产的成本，考虑折旧因素来评估价值。

• 操作步骤：

3. 清算价格法（特殊情况）

• 分析市场供需：了解在紧急情况下，类似动产在二手市场的需求情况和供给量。

• 确定折扣率：根据市场情况和动产的特性，确定一个合理的折扣率。例如，对于一些专用设备，由于市场需求小，可能折扣率高达 60%。

• 计算价值：以市场价格乘以（1 - 折扣率）得到清算价格作为抵押物价值。

• 原理：在企业破产、清算等特殊情况下，以抵押物快速变现所能获得的价格来评估价值。这种方法通常会考虑快速变现的折扣因素。

• 操作步骤：

三、权利类抵押物（如应收账款、知识产权）

1. 应收账款抵押物

• 原理：将应收账款未来预期的现金回收流量按照一定的折现率折现到评估时点，得到其价值。

• 操作步骤：

• 预测现金流：根据应收账款的还款计划、债务人的信用状况等因素，预测未来各期的现金回收金额。

• 选择折现率：考虑应收账款的风险程度、市场利率等因素确定折现率。

• 计算价值：将预测的现金流按照折现率折现，得到抵押物价值。

• 原理：根据应收账款的账龄长短来评估其可回收价值。一般来说，账龄越长，回收的风险越大，价值越低。

• 操作步骤：

• 分类账龄：将应收账款按照账龄（如未到期、逾期 1 - 30 天、逾期 31 - 90 天等）进行分类。

• 确定回收率：根据历史数据、行业经验或信用评估，为不同账龄的应收账款确定回收率。例如，未到期的应收账款回收率为 95%，逾期 1 - 30 天的回收率为 80% 等。

• 计算价值：用应收账款的账面金额乘以相应的回收率，得到抵押物价值。例如，一笔 100 万元的应收账款，其中未到期部分为 60 万元，逾期 1 - 30 天部分为 40 万元，根据回收率计算可得抵押物价值为 94 万元（60×95% + 40×80%）。

• 账龄分析法：

• 现金流折现法：

2. 知识产权抵押物（如专利、商标、著作权）

• 原理：计算知识产权的研发成本或取得成本，考虑其贬值因素来评估价值。

• 操作步骤：

• 确定成本：对于专利，计算研发过程中的材料费用、人工费用、试验费用等；对于商标，计算注册费用、设计费用等。

• 考虑贬值：分析知识产权是否存在技术过时、市场声誉下降等贬值因素，确定贬值率。

• 评估价值：用成本乘以（1 - 贬值率）得到抵押物价值。但这种方法通常只是作为收益法的辅助，因为知识产权的价值更多地体现在其未来收益上。

• 原理：根据知识产权未来预期能产生的收益来评估价值。例如，专利可以通过许可他人使用获得许可费，商标可以通过品牌授权等方式获得收益。

• 操作步骤：

• 预测收益：分析知识产权的市场前景、应用范围、竞争情况等，预测未来各期的收益。例如，一项专利技术预计未来每年可通过许可获得 100 万元的收益。

• 选择折现率：考虑知识产权的风险（如技术替代风险、市场需求变化风险等）、市场利率等因素确定折现率。假设折现率为 10%。

• 计算价值：根据收益法公式将未来收益折现，计算知识产权抵押物的价值。如果收益期为 10 年，按照公式计算可得抵押物价值约为 614.46 万元。

• 收益法：

• 成本法（辅助方法）：